ビルオーナーさんの中には、空室に悩んでいる方がいらっしゃいます。中には、いつもワンフロアや決まった一室だけ借り手がいなかったり、コロナウイルスの影響で、オフィスを閉鎖する企業が増えたことや飲食店が閉店したことによって空きが出たりしている場合もあるかもしれません。このままでも大丈夫だろうか？と不安なオーナーさんにおススメなのが、テナントを賃貸住宅にして経営することです。
オフィスや商業施設として貸し出していたビルやテナントを賃貸住宅にして経営することは可能なのでしょうか？リノベーションの方法とともにご説明したいと思います。
1.持ちビルをテナントから賃貸住宅にするメリット＆デメリット
テナント経営しているビルの空室を埋めるうえで賃貸住宅にすることにはどんなメリットがあるのでしょうか？デメリットや賃貸住宅の種類も交えてご説明したいと思います。
賃貸住宅にリノベーションするメリット＆デメリット
◇賃貸住宅にするメリット
- ターゲットの幅が広がり空室リスクが軽減される
商業する場所としては需要がない場所でも、生活する場所、住宅としては人気のエリアかもしれません。限られた借り手がターゲットになるテナントより、賃貸住宅の方がターゲットの幅が広くなります。シーズンごとに入居募集もかけやすく、空室リスクも軽減されます。
さらに、賃貸住宅であれば、オーナー自ら内装をリノベーションすることが出来るので、周りの環境に合わせて、人気のデザインにリノベーションして、ターゲットを絞り込むことも出来ます。
- ビル丸ごと建て替えずにすむ
空室部分やビルの内装だけなど、部分的なリノベーションを行えば賃貸住宅に出来るので、空室があるからとってビルを建て替える必要がありません。借り手のターゲットを変えるだけで、ビル経営そのものは続けられます。
◇賃貸住宅にするデメリット
- リフォーム・リノベーション費用がかかる
住宅用にリフォームやリノベーションが必要になるため、費用がかかってしまうというデメリットがあります。今まで空室で収入が無かったにも関わらず、お金をかけることには抵抗があるかもしれません。
- 成功するか不安がある・新たな経営の知識が必要になる
お金をかけたにも関わらず、埋まらなかったらどうしようという不安はつきものです。
魅力のある賃貸住宅にするため、また、今までとターゲットが変わることや、一時的ではなく、長く経営が出来るようにするためには、賃貸住宅経営を成功させるための知識も必要になります。
テナントから賃貸住宅経営にする方法
ひとえにビル経営、テナント経営と言っても様々な種類があります。ビルの造りや、経営したい方法によってどのような賃貸住宅にリノベーションすべきか変わってきます。例えば、下記の方法があります。
- ビル丸ごと一軒家として
２～４階建てほどの中低層ビルであれば、ビルを丸ごと一軒家のように住宅にして貸し出すことが出来ます。この場合は、トイレやお風呂などの住宅設備がひと家族分だけで良いうえ、借り手が１家族なので入居者トラブルを軽減できます。３階建ての戸建ては都心を中心に人気ですし、二世帯住宅や、オフィス兼自宅にしたい方の中でも特に人気です。
- ひと部屋ずつ単身者向けの賃貸住宅もしくはシェアハウスとして
オフィスビルなど各フロアに部屋数が多い場合は、単身者向けのワンルームなどの賃貸に出来るかもしれません。しかし、部屋数分の住宅設備機器が必要になるので、シェアハウスにして、トイレやシャワールーム、キッチンを共有するスタイルにすることで、既存の間取りを活かすことも出来ます。
- ワンフロアごとに賃貸住宅として
フロアごとに賃貸住宅を作ることも出来ます。フロアごとにすることで、１階はテナントとして既存のまま使えるようにしたり、空室になっているところだけリノベーションしたり、応用が利きます。オフィスビルや商業ビル、メディカルビル、どんなスタイルのビルでも、賃貸住宅にしやすい方法です。
どんな種類の賃貸住宅にするにしろ、住宅に整えるためにリフォームやリノベーションが必要となります。内装材や設備機器のサイズを大きくするリフォームだけで、住宅として使えるように整うこともあれば、居室を新たに設けたり、設備機器を新設したりするリノベーションが必要となる場合もあります。
リフォームの方が費用的には安く抑えることが可能な場合が多いですが、リノベーションすることで、賃貸住宅として、より使いやすく、魅力的な物件になったり、おしゃれなリノベ物件として付加価値を付けたりすることが出来て、空室が埋まりやすくなるというメリットがあります。
2．テナントから空室を出さない賃貸住宅にリノベーションする方法
空室を出さない賃貸住宅にリノベーションするうえで役立つヒントをご紹介したいと思います。
テナントらしさを活かしたデザインも人気
テナントを住宅にリノベーションする際には、住宅らしいデザインや間取りを意識するかもしれませんが、昨今は、あえてテナントを借りて暮らす人や、インダストリアルテイストなど、無機質で殺風景な雰囲気のデザインを好む方が増えています。
そのため、開放的な窓や露出した配管、スケルトン天井、タイルやクッションフロアの土足で入れる床など、テナントらしさを活かしたまま、リノベーションする方が魅力的なデザイナーズ物件にすることが出来るかもしれません。テナントらしさを活かしたインテリアデザインにすれば、リノベーション費用を抑えることが出来るというメリットもあります。
住宅をメインとするリフォーム・リノベーション会社に依頼すべき！
リフォームやリノベーション会社の中には、商業ビルやオフィス設計を専門としているところがあります。しかし、賃貸住宅を作るのであれば、住宅をメインとした工事経験が豊富な会社に依頼する方がおすすめです。
賃貸住宅経営を成功させるためには、今人気のリノベーションデザインを把握しておく必要があります。そのためには、住宅をメインとしているリフォーム・リノベーション会社に依頼する方が、よりトレンドを取り入れることや、最新の設備を取り入れた物件に出来ます。また、使いやすい導線など生活に密着した提案を行ってくれます。地域のターゲットにする世代に適した、プランニングも行いやすくなり、知識不足もカバーしてくれるので安心です。
さらに、住宅をメインとしているところでも、木造だけでなく、ビルや店舗の工事経験があるところに依頼することで、工事を安心して任せられます。テナントの良さを活かした住宅リノベを提案してくれるという点でもメリットがあります。
3. まとめ
オフィスや商業のためにテナントを貸し出していたビルオーナーさんの中には、空室が続いていたり、コロナ禍で退去が増え、今後の経営に不安を抱いている方が増えています。そのような方は、空室リスクが低く、自らターゲットに合わせたビル造りが出来る賃貸住宅経営に持ちビルをリノベーションすることが出来るかもしれません。既存のビルの造りや空室状況に合った賃貸住宅にリノベーションしましょう。
ビルやテナントのデザインを活かした住居は人気です。住宅メインでリノベーションを行える会社に依頼して、空室の出ない人気のリノベ住宅のあるビルオーナーになるのはいかがでしょうか？
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